住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)用地容積率管理辦法》的通知

建規(guī)〔2012〕22號    發(fā)布日期：2012-02-17 

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市規(guī)劃局（委）： 

為規(guī)范建設(shè)用地容積率管理，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，促進(jìn)反腐倡廉工作，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》，我部制定了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真貫徹落實(shí)。

附件：建設(shè)用地容積率管理辦法 

第一條　為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。 

第二條　在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法。 

第三條　容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 

容積率計(jì)算規(guī)則由?。ㄗ灾螀^(qū)）、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。 

第四條　以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。 

以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。 

第五條　任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。 

第六條　在國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率的，應(yīng)當(dāng)遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行。 

第七條　國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進(jìn)行調(diào)整： 

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的； 

（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；  

（三）國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的； 

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 

第八條　國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求： 

（一）建設(shè)單位或個(gè)人向控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)提出書面申請并說明變更理由； 

（二）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證； 

（三）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證； 

（四）控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)提出修改或不修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的建議，向原審批機(jī)關(guān)專題報(bào)告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況。經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意修改的，方可組織編制修改方案； 

（五）修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報(bào)城市、縣人民政府批準(zhǔn)。報(bào)批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果； 

（六）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時(shí)將變更后的容積率抄告土地主管部門。 

第九條　國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求： 

（一）建設(shè)單位或個(gè)人向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請報(bào)告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價(jià)等內(nèi)容； 

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證； 

專家論證應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取有關(guān)專家，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個(gè)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避； 

（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證； 

（四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報(bào)城市、縣人民政府批準(zhǔn)； 

（五）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時(shí)將變更后的容積率抄告土地主管部門。 

第十條　城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。 

第十一條　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃管理，必須嚴(yán)格遵守經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率。 

對同一建設(shè)項(xiàng)目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成。 

對于分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。 

第十二條　縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程進(jìn)行核實(shí)時(shí)，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實(shí)或經(jīng)核實(shí)不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。 

第十三條　因建設(shè)單位或個(gè)人原因提出申請容積率調(diào)整而不能按期開工的項(xiàng)目，依據(jù)土地閑置處置有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 

第十四條　建設(shè)單位或個(gè)人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進(jìn)行建設(shè)的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。 

第十五條　違反本辦法規(guī)定進(jìn)行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。

第十六條　本辦法自2012年3月1日起施行。

容積率與稅的相關(guān)關(guān)系：

【紅蕾財(cái)稅提示】對于企業(yè)計(jì)算出正確的容積率后，要考慮如何將地價(jià)款并入到原值計(jì)征房產(chǎn)稅。應(yīng)按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅2010〕121號）第三條規(guī)定執(zhí)行。對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

相關(guān)資料

房地產(chǎn)容積率怎么計(jì)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（或者說總建筑面積，包括計(jì)算面積的附屬建筑物）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總的用地面積）之比，計(jì)算公式為：總建筑面積÷總用地面積×100%

例如：總用地面積10000平米，總建筑面積18000平米，則建筑容積率就是1.8。

一般來說，高層住宅容積率不應(yīng)該超過5，多層住宅不應(yīng)該超過3，但是有些項(xiàng)目因?yàn)槌杀驹蜃霾坏?。?dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。

容積率一般是多少

1、一般來說，容積率的高低與政府的城市布局有關(guān)。打算建立CBD的話，容積率4.0都正常。打算建一流品質(zhì)的低密度住宅，容積率0.6也可以的。對于住戶來說，容積率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒適度也越高。一般來說，一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。

2、休閑度假式酒店多以主樓、配樓帶大量3層左右的從樓，容積率0.5－0.8左右，目前酒店多以大廈為主，土地空間利用，容積率在3.0以上。

為什么要限制容積率呢

從政府層面來講，限制容積率也就限制了用地強(qiáng)度，相應(yīng)的建筑面積、人流量也會減小，與之相匹配的消防、供水、供電和交通壓力也會減輕。

對于購房者來說，住宅品質(zhì)雖然不是和容積率呈線性關(guān)系，但一般情況下，低容積率也就意味著小區(qū)的高居住品質(zhì)。

試想一下，你現(xiàn)在住的是兩梯一戶的6層電梯洋房，現(xiàn)在的小區(qū)狀況還算滿意，如果某一天樓層增加到30層，人口增加了5倍。那么電梯使用強(qiáng)度會成倍增加，小區(qū)產(chǎn)生的垃圾量也會大幅增加，小超市買東西也要排隊(duì)很長時(shí)間，停車位也要靠搶了。限制容積率的意義就在這里。（房產(chǎn)知識庫  2020-06-05）