中華人民共和國(guó)契稅法

中華人民共和國(guó)主席令第五十二號(hào)    2020.8.11

《中華人民共和國(guó)契稅法》已由中華人民共和國(guó)第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議于2020年8月11日通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2021年9月1日起施行。

中華人民共和國(guó)主席?習(xí)近平

2020年8月11日

（2020年8月11日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)）

第一條?在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。

學(xué)習(xí)筆記：契稅納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為中，承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。

第二條?本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：

（一）土地使用權(quán)出讓；

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、互換；

（三）房屋買賣、贈(zèng)與、互換。

前款第二項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定征收契稅。

學(xué)習(xí)筆記：

契稅應(yīng)稅行為：

1.土地使用權(quán)出讓：是指國(guó)家以土地所有者的身份，將一定地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，有期限地讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用金的行為。

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、互換和贈(zèng)送。契稅征稅范圍不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

3.以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的。

第三條?契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

學(xué)習(xí)筆記：契稅稅率：3%-5%。吉林省契稅適用稅率為3%。

1.確定稅率的程序：省、自治區(qū)、直轄市人民政府在3%-5%的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

2.不同主體、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移可以確定不同稅率。

第四條?契稅的計(jì)稅依據(jù)：

（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款；

（二）土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；

（三）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。

納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

學(xué)習(xí)筆記：契稅計(jì)稅依據(jù)：

1.土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣的，計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格（包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款），如果納稅人申報(bào)的成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

2.土地使用權(quán)互換、房屋互換的，計(jì)稅依據(jù)為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。例如甲以價(jià)值120萬(wàn)元的房屋與乙價(jià)值100萬(wàn)元的房屋進(jìn)行了互換，乙另外支付了20萬(wàn)元差價(jià)款給甲，則乙應(yīng)就20萬(wàn)元作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。

3.贈(zèng)與等其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

第五條?契稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算。

學(xué)習(xí)筆記：

應(yīng)納稅額1=房屋（土地）成交價(jià)格*稅率

應(yīng)納稅額2=房屋（土地）互換差額*稅率

應(yīng)納稅額3=贈(zèng)與等行為中稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定的價(jià)格*稅率

第六條?有下列情形之一的，免征契稅：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；

（二）非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

（四）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；

（五）法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬；

（六）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，國(guó)務(wù)院對(duì)居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

學(xué)習(xí)筆記：免稅的范圍：

1. 第一類條免稅要求承受主體和土地房屋用途同時(shí)符合規(guī)定：國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受的房屋、土地用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受的房屋、土地用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助。比如國(guó)家機(jī)關(guān)承受房屋不是用于辦公等，而是用于出租收取租金，雖然主體符合規(guī)定了，但房屋用途不符合規(guī)定，則不能享受免稅?；蛘郀I(yíng)利性企業(yè)承受房屋用于辦公，主體不符合規(guī)定，雖然房屋用途在上述范圍內(nèi)也不能享受免稅。

2. 第二類免稅要求承受的土地類型和用途同時(shí)符合規(guī)定：承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)可以享受免稅。即：承受了荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)但沒有用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)，則不能享受免稅，或者承受了非荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)也不能享受免稅。

3. 第三類免稅要求行為主體和期間同時(shí)符合規(guī)定：必須是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬才可以享受免稅。如果夫妻離婚了，發(fā)生彼此之間的變更土地、房屋權(quán)屬行為則不能享受免稅。

4. 第四類要求行為主體和方式同時(shí)符合規(guī)定：必須是法定繼承人通過(guò)繼承的方式承受房屋、土地權(quán)屬才能夠享受免稅。如果非法定繼承人根據(jù)遺囑承受繼承死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于遺贈(zèng)，也屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

（1）法定繼承是指在被繼承人沒有對(duì)其遺產(chǎn)的處理立有遺囑的情況下，由法律直接規(guī)定繼承人的范圍、繼承順序、遺產(chǎn)分配的原則的一種繼承形式。

（2）中國(guó)法定繼承人的范圍包括：①配偶。已經(jīng)離婚或非法同居，其男女雙方都不具有配偶資格，因而沒有互相繼承的權(quán)利。②子女。包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。③父母。包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。④兄弟姐妹。包括同父母的兄弟姐妹、同父異母和同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的兄弟姐妹。至于異父異母的兄弟姐妹，如果他們相互之間實(shí)際上存在著扶養(yǎng)關(guān)系，也應(yīng)該相互享有繼承權(quán)。⑤祖父母、外祖父母。包括生祖父母、生外祖父母、養(yǎng)祖父母、養(yǎng)外袓父母、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼祖父母和繼外祖父母。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第12條規(guī)定，喪失配偶的兒媳對(duì)公婆、喪失配偶的女婿對(duì)岳父母盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，也為法定繼承人。關(guān)于孫子女、外孫子女也是法定繼承人，他們以代位繼承的形式繼承遺產(chǎn)。

第五類免稅是依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的：依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

第七條?省、自治區(qū)、直轄市可以決定對(duì)下列情形免征或者減征契稅：

（一）因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；

（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

學(xué)習(xí)筆記：吉林省規(guī)定：

(一)因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的，免征契稅;

(二)因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬的，免征契稅。

吉林省具體規(guī)定見本文件后附《吉林省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于吉林省實(shí)施契稅法授權(quán)事項(xiàng)的決定》。

第八條?納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于本法第六條規(guī)定的免征、減征契稅情形的，應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)免征、減征的稅款。

學(xué)習(xí)筆記：對(duì)享受免稅土地、房屋的用途有規(guī)定，如果改變了用途，需要補(bǔ)繳已經(jīng)免征、減征的稅款。例如非營(yíng)利性的學(xué)校承受房屋用于教學(xué)，享受免稅政策。后期由于新建了教學(xué)樓，原來(lái)已享受免稅的房屋轉(zhuǎn)用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃，則需補(bǔ)繳已免征的稅款。

第九條?契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。

學(xué)習(xí)筆記：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。即：只要簽訂了土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同，即使應(yīng)支付的相應(yīng)款項(xiàng)還沒有支付，相關(guān)權(quán)屬登記還沒有辦理，也需要在當(dāng)日確認(rèn)納稅義務(wù)。

第十條?納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。

學(xué)習(xí)筆記：先交稅再登記。不再限定于：“納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款?！?/span>

看到這里時(shí)出現(xiàn)了一個(gè)疑問(wèn)：如果簽訂了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同，并按規(guī)定申報(bào)繳納了稅款。結(jié)果后期雙方解除了合同，房屋權(quán)屬實(shí)際沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，已交的稅款是否可以退稅？如果申報(bào)繳納稅款后，權(quán)屬登記手續(xù)由于各種原因沒有辦成，已交的稅款是否可以退稅？

在本法第十二條中找到了答案：

第十二條：在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。

根據(jù)上述規(guī)定，由于解除合同或者沒有成功辦理登記而不再轉(zhuǎn)移權(quán)屬的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款。

第十一條?納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。

學(xué)習(xí)筆記：按照規(guī)定繳納了契稅或者辦理了相關(guān)減免稅手續(xù)后，才能到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

第十二條?在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。

第十三條?稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機(jī)制。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、公安等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)契稅征收管理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員對(duì)稅收征收管理過(guò)程中知悉的納稅人的個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。

學(xué)習(xí)筆記：協(xié)同共管。

第十四條?契稅由土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)依照本法和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定征收管理。

學(xué)習(xí)筆記：征收依據(jù)。

第十五條?納稅人、稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員違反本法規(guī)定的，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定追究法律責(zé)任。

學(xué)習(xí)筆記：違法規(guī)定。

第十六條?本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》同時(shí)廢止。