財(cái)政部、國家稅務(wù)總局

關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 

財(cái)稅〔2006〕21號 發(fā)布日期：2006-03-02  

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不做追溯調(diào)整。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。

四、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

紅蕾編注：根據(jù)2015.02.02　財(cái)稅〔2015〕5號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》本文第五條自2015年1月1日起廢止。

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

地方文件：

吉林省地方稅務(wù)局

轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知

吉地稅發(fā)〔2006〕40號     2006-04-19

紅蕾財(cái)稅標(biāo)注：失效廢止。參見：《國家稅務(wù)總局吉林省稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務(wù)總局吉林省稅務(wù)局公告2018年第9號）。

各市州、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，省局直屬征收分局、稽查局：

現(xiàn)將《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我省實(shí)際，作如下補(bǔ)充規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

一、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及相關(guān)政策

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)，按照《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅、契稅有關(guān)政策的通知》（吉地稅函〔2005〕76號）的規(guī)定執(zhí)行,同時(shí)取消《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于財(cái)產(chǎn)與行為稅有關(guān)稅收政策的通知》（吉地稅財(cái)行函〔2001〕23號）第二條中關(guān)于銷售經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和安居工程暫緩征收土地增值稅的規(guī)定。

紅蕾財(cái)稅標(biāo)注：根據(jù)《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（吉林省地方稅務(wù)局公告2013年第3號），本文第一條第一款；第二條第二款；第三條第一款、第二款自2013年9月26日起失效。

（二）納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。對不能分別核算的，按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）第十三條的規(guī)定執(zhí)行。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)委托經(jīng)省以上有關(guān)部門授予評估資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供評估報(bào)告和支付評估費(fèi)用的正式發(fā)票。無評估報(bào)告的，按下列辦法計(jì)算土地增值稅。

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，無評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，以應(yīng)繳納契稅的計(jì)稅金額確定為轉(zhuǎn)讓收入，按扣除項(xiàng)目的金額＝發(fā)票所載金額×（1＋購房年度×5%）的公式計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

（二）對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，無評估價(jià)格，又無購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。以應(yīng)繳納契稅的計(jì)稅金額作為核定征收額，依率計(jì)征。計(jì)稅金額50萬元以下的（不含50萬元），核定征收率為0.3%；50萬元至100萬元的，核定征收率為0.5%；100萬元以上的，核定征收率為1%。

紅蕾財(cái)稅標(biāo)注：根據(jù)《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（吉林省地方稅務(wù)局公告2013年第3號），本文第一條第一款；第二條第二款；第三條第一款、第二款自2013年9月26日起失效。

三、關(guān)于土地增值稅的清算

（一）對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在90%以上的，經(jīng)縣（市、區(qū)）級稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，主管稅務(wù)部門可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算，多退少補(bǔ)。剩余部分按已清紅蕾標(biāo)注：第三條第一款廢止——吉地稅發(fā)〔2007〕94號

（二）納稅人要求縣（市、區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)對其已預(yù)繳的土地增值稅進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照《吉林省土地增值稅征收管理暫行辦法》（吉地稅〔2004〕85號）第七條的規(guī)定辦理。

紅蕾財(cái)稅標(biāo)注：根據(jù)《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（吉林省地方稅務(wù)局公告2013年第3號），本文第一條第一款；第二條第二款；第三條第一款、第二款自2013年9月26日起失效。

（三）縣（市、區(qū)）級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對土地增值稅清算工作的領(lǐng)導(dǎo)，選派得力人員，制定清算方案。清算結(jié)論必須經(jīng)局長辦公會集體討論決定，并報(bào)市州局備案。

（四）各市州局于1月末前將上年土地增值稅清算情況報(bào)省局。省局將對各地已清算的納稅人進(jìn)行抽查，抽查結(jié)果在全省范圍內(nèi)通報(bào)。對在抽查中發(fā)現(xiàn)有營私舞弊行為的，報(bào)有關(guān)部門處理并追糾責(zé)任。

四、本文件自2006年3月2日起執(zhí)行。凡與本文相抵觸的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)停止執(zhí)行。

附件：《土地增值稅納稅清算表》（本網(wǎng)略）