國家稅務總局

關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 

國稅發(fā)〔2006〕187號 發(fā)布日期：2006-12-28  

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：

為進一步加強房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1．房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2．整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

3．直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1．已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2．取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3．納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4．省稅務機關規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1．按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2．由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）【第四條第（二）款依據(jù)《國家稅務總局關于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》（國家稅務總局公告2018年第31號）修改為：

（二）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。】

（三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1．建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2．建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；　

3．建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關可依據(jù)本通知的規(guī)定并結合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。 

相關鏈接：

吉林省地方稅務局

轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知

吉地稅發(fā)〔2007〕77號

紅蕾財稅標注：吉林省稅務局下發(fā)的  “繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄”57個文件不含此文件！該文件已經作廢?。。?！

各市州、縣（市、區(qū)）地方稅務局，省局直屬稅務局、稽查局：

現(xiàn)將《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號，以下簡稱187號文件）（附件1）轉發(fā)給你們，給合我省實際，作如下補充規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

一、土地增值稅清算單位的核審

（一）土地增值稅最基本清算單位為房地產開發(fā)項目；開發(fā)項目分期的，為每個分期開發(fā)項目。最基本清算單位的開發(fā)項目或分期開發(fā)項目的確認以對房地產業(yè)具有管理職能部門核發(fā)的證件、文書（立項批準證書、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地批準書、土地使用證、開工許可證、商品房銷售許可證、項目竣工驗收備案證）為依據(jù)。清算前，要填寫《土地增值稅項目登記表》（附件2）。

（二）普通標準住宅的認定，一律按省政府轉發(fā)建設廳等部門《關于切實穩(wěn)定住房價格的實施意見》（吉政辦發(fā)［2005］24號）文件規(guī)定的標準執(zhí)行。開發(fā)項目中既有普通住宅又有非普通住宅的必須分別計算增值額。不能分別計算或不能準確計算增值額的，其普通標準住宅不能享受條例第八條第一款的免稅政策。為嚴格區(qū)分普通住宅和非普通住宅，納稅人要認真填寫《普通標準住宅審核表》（附件3）、《非普通標準住宅審核表》（附件4），并由主管稅務機關審核。

二、土地增值稅清算條件的把握

1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

符合上述規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清1.已竣工驗收的房85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

符合以上述規(guī)定的納稅人須在滿足清算條件之日起30日內向主管稅務機關報告滿足清算條件的具體時日，同時由主管稅務機關確定是否清算。對已確定的清算對象，在確定清算之日起３30日之內辦理清算手續(xù)。

紅蕾財稅標注：根據(jù)《吉林省地方稅務局關于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（吉林省地方稅務局公告2011年第8號），本文第二條第二款失效；第五條第二款失效自2011年9月27日起失效。根據(jù)《吉林省地方稅務局關于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（吉林省地方稅務局公告2015年第3號），本文附件自2015年9月22日起失效。

三、轉讓房地產收入和扣除項目的確認

（一）轉讓房地產收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等全部價款及有關經濟收益。要將企業(yè)實際售價與市場同類房屋售價進行比較，差異較大的要重新審核。

（二）在計算取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及轉讓房地產有關稅金等四項扣除項目時，應由納稅人提供合法有效憑證（參見《土地增值稅扣除項目有關憑證參考表》附件5）。稅務機關要對各類發(fā)票、財政專用票據(jù)以及具有法律效力的外部證據(jù)、特定事項的企業(yè)內部證據(jù)等憑證的真實性、合法性、合理性進行審查，再確認扣除金額。應取得而因種種原因未取得合法有效憑證的，要在稅務機關通知的30日內取得，愈期未取得的，不予扣除。

（三）要按配比原則按比例分攤各分期開發(fā)項目的土地征用和拆遷補償費。要據(jù)實計算前期工程費、建筑安裝工程費、基本設施費、開發(fā)間接費等四項開發(fā)成本，對計算不實的要對成本的單位金額標準進行核定。地方稅務機關要參照當?shù)卣蚪ㄔO工程造價管理部門上一年公布的建安造價定額資料核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

四、土地增值稅清算的程序

（一）告知清算事項。清算前，主管稅務機關要將清算條件、要求、所要做的準備工作、所需提供的資料，書面告知納稅人。

（二）納稅人做清算準備。納稅人申請清算前要根據(jù)稅務機關的要求先自行進行清算，形成清算報告，填寫《土地增值稅納稅清算表》（附件6）。

（三）審核清算申請。主管稅務機關對告知事項中規(guī)定的清算資料進行審核，并做如下處理：對明顯不符合清算條件的告之不予受理；對資料不全或有誤的，指導其更正，并在15日內補齊；對項目齊全、填寫規(guī)范的材料進行登記，出具回執(zhí)。

（四）組織進行清算。稅務機關要指定二名以上工作人員對清算單位申請的內容進行實地調查，區(qū)分普通標準住宅和非普通標準住宅，確認收入和扣除項目、計算增值額，形成清算報告，填寫清算表。清算報告和清算表要求事實清楚；論據(jù)充分；依據(jù)準確、處理恰當；數(shù)據(jù)全面、指標合理。

（五）清算資料整理和歸檔。清算后，將清算報告、清算資料整理后歸檔。

（六）辦理稅款多退少補的有關手續(xù)。對退稅的要經主管稅務機關局審核。對納稅人辦理清算時應退稅款額度在50萬元（含50萬元）以上的需填寫《土地增值稅清算退稅審核表》（附件7），報省局審核。

（七）清算檢查與監(jiān)督。上級稅務機關要對清算情況進行抽查，對結論不準的要予以糾正，并實行過錯責任追究。

五、土地增值稅的核定征收

（一）符合187號文件第七條規(guī)定的五種情形之一的，一律實行核定征收。

（二）實行核定征收的征收率為：轉讓普通標準住宅為轉讓收入的0.5％。轉讓超出普通住宅標準條件的非普通住宅及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米轉讓收入在5千元以下、5千元至1萬元、1萬元以上的核定征收率分別為1％、2％、3％。

紅蕾財稅標注：根據(jù)《吉林省地方稅務局關于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（吉林省地方稅務局公告2011年第8號），本文第二條第二款失效；第五條第二款失效自2011年9月27日起失效。根據(jù)《吉林省地方稅務局關于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（吉林省地方稅務局公告2015年第3號），本文附件自2015年9月22日起失效。

（三）實行核定征收的要填寫《土地增值稅核定征收表》（附件8）。

（四）　對未按預征規(guī)定期限預繳土地增值稅的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

本通知自2007年7月1日起執(zhí)行。此前凡與本文相抵觸的省局有關規(guī)定，同時停止執(zhí)行。

附件：1.《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》

　　　2.土地增值稅項目登記表（略）

　　　3.普通標準住宅審核表（略）

　　　4.非普通標準住宅審核表（略）

　　　5.土地增值稅扣除項目有關憑證參考表（略）

　　　6.土地增值稅納稅清算表（略）

　　　7.土地增值稅清算退稅審核表（略）

　　　8.土地增值稅核定征收表（略）

紅蕾財稅標注：根據(jù)《吉林省地方稅務局關于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（吉林省地方稅務局公告2011年第8號），本文第二條第二款失效；第五條第二款失效自2011年9月27日起失效。根據(jù)《吉林省地方稅務局關于公布全文失效廢止和部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（吉林省地方稅務局公告2015年第3號），本文附件自2015年9月22日起失效。