國家稅務總局

關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知 

國稅發(fā)〔2006〕108號 發(fā)布日期：2006-07-18  

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）財政廳（局），青島、寧波、廈門市財政局：

《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個人所得稅。之后，根據(jù)我國經(jīng)濟形勢發(fā)展需要，《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）對個人轉讓住房的個人所得稅應納稅所得額計算和換購住房的個人所得稅有關問題做了具體規(guī)定。目前，在征收個人轉讓住房的個人所得稅中，各地又反映出一些需要進一步明確的問題。為完善制度，加強征管，根據(jù)個人所得稅法和稅收征收管理法的有關規(guī)定精神，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

二、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

（一）房屋原值具體為：

1．商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2．自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時實際交納的相關稅費。

3．經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

4．已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權單位）交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

經(jīng)濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

5．城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發(fā)＜城市房屋拆遷估價指導意見＞的通知》（建住房［2003］234號）等有關規(guī)定，其原值分別為：

（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；

（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費；

（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；

（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

（二）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

（三）合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

1．支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

（1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

2．支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。3．納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。

三、【第三條依據(jù)《國家稅務總局關于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》（國家稅務總局公告2018年第31號）修改為：

三、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省稅務局或者省稅務局授權的市稅務局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定?！?/span>

四、【第四條依據(jù)《國家稅務總局關于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》（國家稅務總局公告2018年第31號）修改為：

四、各級稅務機關要嚴格執(zhí)行《國家稅務總局關于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕82號）和《國家稅務總局關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）的規(guī)定。為方便出售住房的個人依法履行納稅義務，加強稅收征管，主管稅務機關要在房地產(chǎn)交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環(huán)節(jié)應繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；稅務機關暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。】

五、各級稅務機關要認真落實有關住房轉讓個人所得稅優(yōu)惠政策。按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權益?！?/p>

六、各級稅務機關要做好住房轉讓的個人所得稅納稅保證金收取、退還和有關管理工作。要按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）和《國家稅務總局、財政部、中國人民銀行關于印發(fā)＜稅務代保管資金賬戶管理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2005〕181號）要求，按規(guī)定建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認真做好納稅保證金退還事宜，符合條件的確保及時辦理。

七、各級稅務機關要認真宣傳和落實有關稅收政策，維護納稅人的各項合法權益。一是要持續(xù)、廣泛地宣傳個人所得稅法及有關稅收政策，加強對納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個人所得稅的納稅輔導；二是要加強與房地產(chǎn)管理部門、中介機構的協(xié)調(diào)、溝通，充分發(fā)揮中介機構協(xié)稅護稅作用，促使其協(xié)助納稅人準確計算稅款；三是嚴格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，明確納稅人應報送的有關資料，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對于符合減免稅政策的個人住房交易所得，要及時辦理減免稅審批手續(xù)。

相關文件：

吉林省地方稅務局

關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知

吉地稅發(fā)[2006]85號

紅蕾財稅標注：吉林省稅務局下發(fā)的  “繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄”57個文件不含此文件！

各市州、縣（市、區(qū)）地方稅務局，省局直屬稅務局：

現(xiàn)將《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)［2006］108號）轉發(fā)給你們，并就有關問題明確如下，請一并遵照執(zhí)行。

一、納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，可按繳納契稅確認的計稅收入額作為個人所得稅計稅的轉讓收入額。

二、由于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，導致地稅機關不能正確計算納稅人房屋原值和應納稅額的，可對其實行核定征稅。根據(jù)我省目前二手房市場發(fā)展的實際情況，我省核定征收比例暫按1％執(zhí)行。

三、對于“自用5年以上”起始時間的認定：以簽定合同（協(xié)議）、交納第一筆房款、辦理房屋所有權證所載明的時間熟先的原則確定自用生活用房起始時間。

四、各級地稅機關應按《稅務代保管資金賬戶管理辦法》的有關規(guī)定，建立和使用納稅保證金（以下簡稱保證金）賬戶，并認真做好登記管理工作，符合文件規(guī)定退還條件的保證金要及時準確地辦理退還手續(xù)；保證金賬戶統(tǒng)一由本級計劃統(tǒng)計部門管理。

五、個人轉讓房屋征稅問題涉及面廣，情況復雜，政策性強，各地要認真做好政策執(zhí)行情況的跟蹤調(diào)研工作，出現(xiàn)問題妥善處理，需要省局統(tǒng)一解決的問題及時反映。