財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告

財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號   2021年7月15日

為進(jìn)一步支持住房租賃市場發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)稅收政策公告如下：

一、住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

學(xué)習(xí)筆記：和個人出租住房征收率一致。優(yōu)惠主體為根據(jù)第24號公告規(guī)定，增值稅優(yōu)惠政策適用于特定主體，即住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

二、對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

學(xué)習(xí)筆記：和個人出租住房征收率一致。24號公告一共明確了兩項(xiàng)優(yōu)惠政策：

一是增值稅優(yōu)惠，即住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

增值稅優(yōu)惠，需要同時滿足以下條件：一是出租人身份要滿足條件，出租人必須是住房租賃企業(yè)，也就是說必須是按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的、從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，未經(jīng)報(bào)告或備案的企業(yè)不能適用該優(yōu)惠。二是承租人身份有限定，承租人身份必須是個人。三是房屋類型有限定，必須是住房。同時，對于增值稅一般納稅人來說，必須選擇簡易計(jì)稅方法才存在稅收優(yōu)惠政策的選擇權(quán)，選擇一般計(jì)稅方法則無稅率優(yōu)惠。

需要注意的是，對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如果取得了保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，也可以享受該優(yōu)惠。享受增值稅優(yōu)惠的出租人僅限于住房租賃企業(yè)，承租人僅限于個人。

二是房產(chǎn)稅優(yōu)惠，即企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅優(yōu)惠，需要同時滿足以下條件：首先，承租人身份要滿足條件，承租人須是個人和專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)。這里的“專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”，可以理解為是住房租賃企業(yè)的“高配版”，是有門檻限制的，須在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)，持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。當(dāng)然，由于全國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)當(dāng)?shù)刈赓U市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

其次，房屋類型有限定，必須是住房。當(dāng)然，對于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如果取得了保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，也同樣適用該優(yōu)惠政策。

此外，出租人身份范圍是比較廣的，可以是企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織，沒有行業(yè)限制。享受房產(chǎn)稅優(yōu)惠的范圍要大出許多，出租人沒有行業(yè)限制，承租人可以是個人，也可以是專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。

三、對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用第一條、第二條規(guī)定的稅收政策，具體為：住房租賃企業(yè)向個人出租上述保障性租賃住房，比照適用第一條規(guī)定的增值稅政策；企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租上述保障性租賃住房，比照適用第二條規(guī)定的房產(chǎn)稅政策。

保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。

學(xué)習(xí)筆記：優(yōu)惠標(biāo)的為第24號公告規(guī)定的兩大稅種的優(yōu)惠標(biāo)的都包含住房及符合規(guī)定的保障性租賃住房。其中，保障性租賃住房是指利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，并取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后才可享受優(yōu)惠政策。該保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。

四、本公告所稱住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

本公告所稱專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為：企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同同級財(cái)政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

學(xué)習(xí)筆記：承租對象為優(yōu)惠主體出租給特定承租對象取得的出租收入可適用第24號公告規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。其中，增值稅優(yōu)惠的承租對象僅限于個人，房產(chǎn)稅優(yōu)惠的承租對象則包括個人和專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)是在住房租賃企業(yè)基礎(chǔ)上，制定了一個量化標(biāo)準(zhǔn)，即企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3 萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同同級財(cái)政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。需注意，上述“個人”包括個體工商戶和其他個人。

五、各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)信息共享。市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)將本地區(qū)住房租賃企業(yè)、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)名單以及保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書傳遞給同級稅務(wù)部門，并將住房租賃企業(yè)、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)名單予以公布并動態(tài)更新，共享信息具體內(nèi)容和共享實(shí)現(xiàn)方式由各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同稅務(wù)部門共同研究確定。

學(xué)習(xí)筆記：嚴(yán)格后續(xù)管理。

六、納稅人享受本公告規(guī)定的優(yōu)惠政策，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行減免稅申報(bào)，并將不動產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?br/>

學(xué)習(xí)筆記：嚴(yán)格后續(xù)管理。

七、本公告自2021年10月1日起執(zhí)行?！敦?cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）第二條第（四）項(xiàng)規(guī)定同時廢止。

紅蕾財(cái)稅標(biāo)注：本網(wǎng)同步作廢相應(yīng)文件條款。

學(xué)習(xí)筆記：稅款計(jì)算

1. 增值稅。第24號公告規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

根據(jù)上述規(guī)定，住房租賃企業(yè)一般納稅人向個人出租住房選擇適用一般計(jì)稅方法時，增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+9%）×9%－進(jìn)項(xiàng)稅額；按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確二手車經(jīng)銷等若干增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2020年第9號）第一條第（一）項(xiàng)確定的銷售額計(jì)算公式原理，住房租賃企業(yè)一般納稅人向個人出租住房選擇適用簡易計(jì)稅方法和住房租賃企業(yè)小規(guī)模納稅人向個人出租住房時，增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+1.5%）×1.5%。

當(dāng)住房租賃企業(yè)以經(jīng)營租賃方式向個人出租其取得的住房或符合規(guī)定的保障性租賃住房，適用上述政策且需預(yù)繳增值稅的，一般納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法時，預(yù)征率為3%；一般納稅人選擇適用簡易計(jì)稅方法和小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法時，預(yù)征率為1.5%。

2. 房產(chǎn)稅。第24號公告規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房（包括保障性租賃住房）的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43 號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅適用公式，增值稅采用一般計(jì)稅方法時可表述為，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝含增值稅的租金÷（1+9%）×4%；增值稅采用簡易計(jì)稅方法時可表述為，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝含增值稅的租金÷（1+適用征收率）×4%，符合第24號公告規(guī)定的增值稅優(yōu)惠條件時，適用征收率為1.5%，否則為 5%。

3.一般納稅人需注意增值稅簡易計(jì)稅方法的相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條規(guī)定，用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。同時，第十八條規(guī)定，一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

因此，對于住房租賃企業(yè)中的一般納稅人，若出租不動產(chǎn)選擇適用簡易計(jì)稅方法的，應(yīng)遵循上述一般性規(guī)定。

4.案例解析：

案例1：甲公司是一家小型企業(yè)（非個體工商戶），屬于按季納稅的增值稅小規(guī)模納稅人。2021年，甲公司將閑置廠房改建成保障性租賃住房（已取得保障性租賃住房認(rèn)定書）。2021年10月，甲公司將保障性租賃住房出租給住房租賃企業(yè)A（未達(dá)到專業(yè)化規(guī)模化租賃企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)），2021年第四季度取得當(dāng)季的含稅租金收入1000000元。2022年1月，甲公司向當(dāng)?shù)刈〗ú块T備案成為住房租賃企業(yè)，并將保障性租賃住房直接出租給個人，2022年第一季度收取當(dāng)季的含稅租金收入1015000元。計(jì)算2021年第四季度和 2022年第一季度應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、房產(chǎn)稅（不考慮其他稅費(fèi)），并填報(bào)上述稅費(fèi)的2022年第一季度納稅申報(bào)表。

（一）2021 年第四季度

1. 增值稅。根據(jù)第24號公告相關(guān)規(guī)定，由于甲公司在第四季度時不屬于住房租賃企業(yè)，不能適用減按1.5%征收率增值稅優(yōu)惠政策。按照現(xiàn)行增值稅政策規(guī)定，甲公司2021年第四季度出租保障性租賃住房取得的收入，應(yīng)繳納增值稅=1000000÷（1+5%）×5%=47619.05（元）。

2. 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號） 第三條規(guī)定 ：“由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。”甲公司所在省規(guī)定，上述“六稅兩費(fèi)”在2019年1月1日至2021年12月31日期間均按50%減征。那么，甲公司應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅47619.05×7%×50%=1666.67（元）；教育費(fèi)附加47619.05×3%×50%=714.29（元）；地方教育附加47619.05×2%×50%=476.19（元）。

3. 房產(chǎn)稅。由于第24號公告規(guī)定的房產(chǎn)稅優(yōu)惠對象僅限于出租給個人和專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，所以，甲公司不符合優(yōu)惠條件。但根據(jù)財(cái)稅〔2019〕13號文件和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，其可以享受小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減半優(yōu)惠，即應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000000÷（1+5%）×12%×50%=57142.86（元）。

（二）2022年第一季度

1. 增值稅。根據(jù)第24號公告相關(guān)規(guī)定，甲公司2022年1月已備案為住房租賃企業(yè)，其向個人出租符合規(guī)定的保障性租賃住房可適用減按1.5%征收率繳納增值稅政策。因此，2022年第一季度，甲公司向個人出租保障性租賃住房取得的收入，應(yīng)繳納增值=1015000÷（1+1.5%）×1.5%=15000（元）。

2. 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。由于財(cái)稅〔2019〕13號文件的執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日，假設(shè)政策到期未延續(xù)，甲公司應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅15000×7%=1050（元）；教育費(fèi)附加15000×3%=450（元）；地方教育附加=15000×2%=300（元）。

案例2：甲住房租賃公司為增值稅一般納稅人，2021年10月取得出租住房收入323萬元，其中向個人出租住房收入105萬元，向企業(yè)出租住房收入218萬元，當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額為5萬元，全部為出租住房項(xiàng)目，甲公司2021年10月應(yīng)如何繳納增值稅和房產(chǎn)稅？:

因?yàn)榧坠臼窃鲋刀愐话慵{稅人，所以可以選擇全部適用一般計(jì)稅方法，當(dāng)月應(yīng)繳納的增值稅為323÷（1+9%）×9%-5=21.67（萬元）。甲公司也可以按照24號公告，對向個人出租住房收入部分選擇適用簡易計(jì)稅方法，那么其按簡易計(jì)稅方法應(yīng)繳納的增值稅為105÷（1+5%）×1.5%=1.5（萬元）；而其向企業(yè)出租住房收入218萬元，應(yīng)按一般計(jì)稅方法繳納增值稅，計(jì)算為218÷（1+9%）×9%-5=13（萬元），當(dāng)月合計(jì)應(yīng)繳納增值稅為13+1.5=14.5（萬元）。

甲公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，也需要分類計(jì)算。對于出租給個人取得的收入，假設(shè)符合24號公告的要求，甲公司可以4%的稅率繳納房產(chǎn)稅，另外按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。那么，甲公司需要繳納的房產(chǎn)稅為（105-1.5）×4%=4.14（萬元）。對于出租給企業(yè)的收入，假設(shè)承租企業(yè)并非專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，那么就不符合優(yōu)惠條件，甲公司應(yīng)該按出租收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，計(jì)算為218÷（1+9%）×12%=24（萬元），則甲公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅合計(jì)為4.14+24=28.14（萬元）。

案例3：假設(shè)乙公司主營商品銷售業(yè)務(wù)，是增值稅小規(guī)模納稅人。2021年11月，乙公司將閑置的兩套住房出租給了本市專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)丙公司，當(dāng)月乙公司取得商品銷售收入100萬元，房屋出租收入6.3萬元，那么乙公司出租住房業(yè)務(wù)應(yīng)如何繳納增值稅和房產(chǎn)稅呢？:

因?yàn)橐夜静皇亲》孔赓U企業(yè)，不符合24號公告中增值稅優(yōu)惠政策的條件，另外乙公司也不符合月銷售15萬元以下免征增值稅的優(yōu)惠，所以乙公司2021年11月出租住房業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的增值稅為6.3÷（1+5%）×5%=0.3（萬元）。乙公司出租住房應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，由于符合24號公告中的優(yōu)惠條件，可以享受4%的房產(chǎn)稅優(yōu)惠稅率，則乙公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（6.3-0.3）×4%=0.24（萬元）。

案例4：甲公司成立于2018年5月，為增值稅一般納稅人。2021年10月，經(jīng)主管住建部門備案，甲公司認(rèn)定為專業(yè)從事房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)。2021年11月，公司取得住房租賃收入（含稅，下同）323萬元。其中，向個人出租住房收入105萬元，向企業(yè)出租住房收入218萬元。當(dāng)月增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額為5萬元，全部為出租住房項(xiàng)目。甲公司根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號，以下簡稱“24號公告”）規(guī)定，向個人出租住房收入選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅和房產(chǎn)稅，向企業(yè)出租住房收入按一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅和房產(chǎn)稅。

在計(jì)算繳納2021年11月應(yīng)納稅款時，甲公司財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，增值稅方面，根據(jù)24號公告規(guī)定，向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。所以，甲公司向個人出租住房可選擇適用簡易計(jì)稅方法，應(yīng)繳納的增值稅為1050000÷（1+5%）×1.5%=15000（元）；向企業(yè)出租住房按一般計(jì)稅方法，應(yīng)繳納的增值稅為2180000÷（1+9%）×9%-50000=130000（元）；當(dāng)月合計(jì)繳納增值稅15000+130000=145000（元）。

房產(chǎn)稅方面，根據(jù)24號公告規(guī)定，企業(yè)向個人出租住房，可以減按4%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。另外按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。向個人出租住房取得收入，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（1050000-15000）×4%=41400（元）；向企業(yè)出租住房收入應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為2180000÷（1+9%）×12%=240000（元）；當(dāng)月合計(jì)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅41400+240000=281400（元）。

分析：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在開展風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對中發(fā)現(xiàn)，甲公司向個人出租住房并選擇適用簡易計(jì)稅方法，將含稅收入換算成不含稅收入時，適用的增值稅征收率有誤，向企業(yè)出租住房按一般計(jì)稅方法計(jì)算的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額也不正確，從而導(dǎo)致企業(yè)少繳了增值稅、多繳了房產(chǎn)稅。

甲公司的問題在于，適用簡易計(jì)稅方法項(xiàng)目的不含稅銷售額計(jì)算有誤。甲公司對向個人出租住房收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。如果選擇適用簡易計(jì)稅方法，國家稅務(wù)總局在解讀中明確，將含稅銷售額換算為不含稅銷售額的計(jì)算公式應(yīng)為：不含稅銷售額=含稅銷售額÷（1+1.5%）。也就是說，甲公司向個人出租住房選擇簡易計(jì)稅方法的，其計(jì)算應(yīng)繳納增值稅為：1050000÷（1+1.5%）×1.5%＝15517.24（元）。

不僅如此，甲公司適用一般計(jì)稅方法計(jì)算的增值稅應(yīng)納稅額也不準(zhǔn)確。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法的，用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)等項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額，不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。第二十九條還規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法的納稅人，兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額。

因此，甲公司向個人出租住房所取得的收入，如果選擇適用簡易計(jì)稅方法，那么，其簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)不得從一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額中抵扣。而甲公司將出租住房所發(fā)生的全部進(jìn)項(xiàng)稅額5萬元，直接從銷項(xiàng)稅額中抵扣，這一計(jì)算方法顯然是錯誤的。正確的計(jì)算方法應(yīng)該是，先將全部含稅銷售額換算成不含稅銷售額，計(jì)算簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，然后再計(jì)算一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額。

其中，選擇簡易計(jì)稅方法的不含稅銷售額=1050000÷（1+1.5%）=1034483（元），一般計(jì)稅方法的不含稅銷售額=2180000÷（1+9%）=2000000（元），出租住房全部不含稅銷售額=1034483+2000000=3034483（元）。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=50000÷3034483×1034483=17045.46（元）。按一般計(jì)稅方法計(jì)算的應(yīng)納稅額＝2000000×9%-（50000-17045.46）=147045.46（元）。甲公司當(dāng)月合計(jì)應(yīng)繳納增值稅為15517.24+147045.46=162562.70（元），當(dāng)月已申報(bào)繳納增值稅145000元，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅162562.70-145000=17562.7（元）。甲公司同時應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等附加稅費(fèi)。

值得注意的是，由于不含稅銷售額計(jì)算有誤，甲公司的房產(chǎn)稅計(jì)算也出現(xiàn)差錯。房產(chǎn)稅方面，根據(jù)24號公告規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。向個人出租住房應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額＝含稅銷售額÷（1+1.5%）×4%=1050000÷（1+1.5%）×4%=41379.31（元）；向企業(yè)出租住房應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=含稅銷售額÷（1+9%）×12%=2180000÷（1+9%）×12%=240000（元）。甲公司當(dāng)月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅合計(jì)為41379.31+240000=281379.31（元）。甲公司當(dāng)月已申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為281400元，應(yīng)退房產(chǎn)稅為281400-281379.31=20.69（元）。