財(cái)政部   稅務(wù)總局

關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號    2021年6月30日

為貫徹落實(shí)《中華人民共和國契稅法》，現(xiàn)將契稅若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑公告如下：

一、關(guān)于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移

（一）征收契稅的土地、房屋權(quán)屬，具體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。

（二）下列情形發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：

1.因共有不動產(chǎn)份額變化的；

2.因共有人增加或者減少的；

3.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

二、關(guān)于若干計(jì)稅依據(jù)的具體情形

（一）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。

學(xué)習(xí)筆記：財(cái)稅〔2004〕134號規(guī)定：先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。變化之處在于明確了誰是納稅人——該土地使用權(quán)人

（二）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。

學(xué)習(xí)筆記：財(cái)稅〔2000〕14號規(guī)定：關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓，契稅納稅人及計(jì)稅依據(jù)的問題

以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)再轉(zhuǎn)讓，需由取得劃撥土地使用權(quán)者補(bǔ)繳土地出讓費(fèi)用或土地收益，并繳納契稅。其計(jì)稅依據(jù)為《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第十一條規(guī)定的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的承受人，應(yīng)按照《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規(guī)定的成交價(jià)格繳納契稅。

原14號文比較容易理解，該誰的就是誰承擔(dān)，譬如A國企有一宗劃撥工業(yè)土地，變性為商業(yè)土地，對外轉(zhuǎn)讓給B公司土地，誰繳納契稅？A國企業(yè)應(yīng)該補(bǔ)繳變性所補(bǔ)繳土地出讓金契稅，B公司應(yīng)按照權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同成交價(jià)格繳納契稅。文件如今如此規(guī)定，則雙方合同就需要約定承受方B公司除按照房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同支付A國企轉(zhuǎn)讓價(jià)款之外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)A企業(yè)變性所補(bǔ)繳的出讓金和契稅，當(dāng)然，票據(jù)可以都開具給B公司。會計(jì)們要提前審核合同內(nèi)容了。

應(yīng)該A公司繳納變性補(bǔ)繳出讓金的契稅；B公司繳納變性補(bǔ)繳出讓金的契稅+合同成交價(jià)款的契稅。這里的承受方也包括A公司。

案例一：A國有公司(有劃撥土地)與B房產(chǎn)公司簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，土地轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款2億元，合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款包括該土地變性應(yīng)由A公司補(bǔ)繳的出讓金5000萬元。則A公司補(bǔ)繳變性出讓金5000萬元，契稅計(jì)稅依據(jù)5000萬元;B公司轉(zhuǎn)讓價(jià)款2億元，契稅計(jì)稅依據(jù)2億元，雙方分別繳納契稅。

案例二：A國有公司(有劃撥土地)與B房產(chǎn)公司簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，土地轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款2億元(為A公司凈得款)，另該土地變性應(yīng)由A公司補(bǔ)繳的出讓金5000萬元由B公司轉(zhuǎn)給A公司繳納。則A公司補(bǔ)繳出讓金5000萬元，契稅計(jì)稅依據(jù)5000萬元;B公司轉(zhuǎn)讓價(jià)款實(shí)質(zhì)為(2億元+5000萬元)，契稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為2.50億元，雙方分別繳納契稅。

案例三：A國有公司(有劃撥土地)與B房產(chǎn)公司簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，土地轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款2億元(為A公司凈得款)，另該土地變性應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金5000萬元由B公司直接繳納(可以理解為先轉(zhuǎn)讓、后變性，畢竟劃撥土地屬于經(jīng)政府批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓，變性是B公司的事情A公司可以協(xié)助)，合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款2億元，B公司契稅計(jì)稅依據(jù)2億元;轉(zhuǎn)讓事實(shí)成立后B公司補(bǔ)繳變性出讓金5000萬元，B公司契稅計(jì)稅依據(jù)5000萬元，再次繳納契稅。

（三）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。

學(xué)習(xí)筆記：（三）介于（一）和（二）之間，譬如A國企有一宗劃撥工業(yè)土地，對外轉(zhuǎn)讓給B公司土地，性質(zhì)不變，誰繳納契稅？B公司只需按照權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同成交價(jià)格繳納契稅即可。

（四）土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款。

學(xué)習(xí)筆記：財(cái)稅〔2007〕162號規(guī)定：根據(jù)國家土地管理相關(guān)法律法規(guī)和《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅。契稅法施行后，再依據(jù)暫行條例和實(shí)施細(xì)則則不合時(shí)宜，162號文應(yīng)予廢止，精神保留。

（五）土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價(jià)款。

學(xué)習(xí)筆記：財(cái)稅〔2004〕134號規(guī)定：出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

（二）以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

134號文替換了關(guān)鍵字，未區(qū)分協(xié)議出讓和競價(jià)出讓無關(guān)乎實(shí)質(zhì)，“征收”代替“拆遷”則爭議更大，因?yàn)椤罢魇铡币馕吨恋匾患夐_發(fā)，本應(yīng)是政府職責(zé)所在，且文件也未如同其他條文提及“承受方”，如果開發(fā)商一二級聯(lián)動開發(fā)（棚戶區(qū)改造、舊城改造等）則無可厚非，如果一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)嚴(yán)格劃分兩個(gè)階段分屬兩個(gè)法人單位，則一級開發(fā)過程土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)計(jì)契稅憑什么讓二級開發(fā)單位承擔(dān)？

本條未再提及“成交價(jià)格”的說法，但是我們?nèi)匀焕斫鉃槎夐_發(fā)單位無需就其他單位一級開發(fā)過程中土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入本企業(yè)契稅計(jì)稅依據(jù)。

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)代替了“市政建設(shè)配套費(fèi)”，我們認(rèn)為不宜過度解讀，不過就是將134號文詞語替換而已，自此后，無論名稱為 “市政配套費(fèi)” “城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”還是“大配套費(fèi)”均無征稅差別，仍存在爭議之處在于配套費(fèi)是否各種情形下均應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)，表現(xiàn)在：

1、134號文成文2004年還屬于毛地出讓為主的年代，開發(fā)商承擔(dān)了包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在內(nèi)的拿地全部成本，配套費(fèi)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)幾無爭議（其實(shí)還有耕地占用稅，這個(gè)少有人提及）。

2、如今即便”凈地“出讓，棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造中一二級聯(lián)動開發(fā)仍有存在，不繳納出讓金或只繳納部分出讓金，其他拿地成本仍為開發(fā)商承擔(dān)，配套費(fèi)無論是否計(jì)入土地出讓合同中，均應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)也可理解。

3、“凈地”出讓無土地一級開發(fā)存在情形，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)獨(dú)立于“凈地”出讓合同價(jià)款之外單獨(dú)收取是否計(jì)征契稅，這個(gè)爭議在一定階段仍將存在，究其原因，在于134號文件并未作廢，凈地出讓成交價(jià)格是否包含“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”仍存在爭議，23號公告執(zhí)行口徑并未給出拿地的適合情形或背景，今后基層稅務(wù)機(jī)關(guān)將不區(qū)分情形，只要看到城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)均要計(jì)征契稅。稅局為減少爭議采用簡單便捷的操作手法，不再提及“成交價(jià)格”，未免略顯粗暴。

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)限定于出讓環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)讓后別人開發(fā)也要繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，則認(rèn)為不該計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)。

（六）房屋附屬設(shè)施（包括停車位、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施）與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅。

學(xué)習(xí)筆記：不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。

上述所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

財(cái)稅〔2004〕126號規(guī)定：對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

（七）承受已裝修房屋的，應(yīng)將包括裝修費(fèi)用在內(nèi)的費(fèi)用計(jì)入承受方應(yīng)交付的總價(jià)款。

學(xué)習(xí)筆記：國稅函〔2007〕606號明確：房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。606號文并未廢止。

本條不宜擴(kuò)大解釋，簽訂精裝修房買賣合同，裝修費(fèi)一定應(yīng)該繳納契稅，簽訂兩個(gè)合同：毛坯房買賣合同+精裝修合同，要看怎么理解，理解為承受的“未裝修的房屋”還是承受的是“已裝修的房屋”。

（八）土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零；互換價(jià)格不相等的，以其差額為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

學(xué)習(xí)筆記：契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。

本條未提及土地使用權(quán)與房屋互換如何征稅，認(rèn)為應(yīng)如同細(xì)則一樣無需區(qū)分是否土地和房屋類型是否一致。

（九）契稅的計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅。

三、關(guān)于免稅的具體情形

（一）享受契稅免稅優(yōu)惠的非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會福利機(jī)構(gòu)，限于上述三類單位中依法登記為事業(yè)單位、社會團(tuán)體、基金會、社會服務(wù)機(jī)構(gòu)等的非營利法人和非營利組織。其中：

1.學(xué)校的具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府或者其教育行政部門批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，實(shí)施學(xué)歷教育的職業(yè)教育學(xué)校、特殊教育學(xué)校、專門學(xué)校，以及經(jīng)省級人民政府或者其人力資源社會保障行政部門批準(zhǔn)成立的技工院校。

2.醫(yī)療機(jī)構(gòu)的具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府衛(wèi)生健康行政部門批準(zhǔn)或者備案設(shè)立的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

3.社會福利機(jī)構(gòu)的具體范圍為依法登記的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、殘疾人服務(wù)機(jī)構(gòu)、兒童福利機(jī)構(gòu)、救助管理機(jī)構(gòu)、未成年人救助保護(hù)機(jī)構(gòu)。

（二）享受契稅免稅優(yōu)惠的土地、房屋用途具體如下：

1.用于辦公的，限于辦公室（樓）以及其他直接用于辦公的土地、房屋；

2.用于教學(xué)的，限于教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋；

3.用于醫(yī)療的，限于門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地、房屋；

4.用于科研的，限于科學(xué)試驗(yàn)的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋；

5.用于軍事設(shè)施的，限于直接用于《中華人民共和國軍事設(shè)施保護(hù)法》規(guī)定的軍事設(shè)施的土地、房屋；

6.用于養(yǎng)老的，限于直接用于為老年人提供養(yǎng)護(hù)、康復(fù)、托管等服務(wù)的土地、房屋；

7.用于救助的，限于直接為殘疾人、未成年人、生活無著的流浪乞討人員提供養(yǎng)護(hù)、康復(fù)、托管等服務(wù)的土地、房屋。

（三）納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行申報(bào)。

學(xué)習(xí)筆記：《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號，以下簡稱“17號公告”）還對滿足條件的事業(yè)單位改制、企業(yè)重組及接收破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋等特定事項(xiàng)，給予免征或減征契稅的優(yōu)惠政策。其中規(guī)定了原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中的出資（股權(quán)、股份）比例，企業(yè)改制中比例超過75%、事業(yè)單位改制中比例超過50%的，相關(guān)主體可享受免征契稅優(yōu)惠。企業(yè)破產(chǎn)中，與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。相關(guān)納稅人如果實(shí)際不滿足出資比例、簽訂合同職工比例等具體要求，則不屬于適用契稅減免優(yōu)惠的情形。

案例：某集團(tuán)型企業(yè)下屬C子公司，承受D公司破產(chǎn)清算后的一幢廠房及對應(yīng)的土地使用權(quán)，并承諾與D公司40%的職工簽訂服務(wù)年限為三年的勞動用工合同，按照17號公告規(guī)定，可享受契稅減半征收的優(yōu)惠，并據(jù)此做了契稅減免申報(bào)。但出于各種原因，C公司最終僅與D公司20%的職工簽訂了服務(wù)年限為三年的正式生效的勞動用工合同，在享受契稅優(yōu)惠政策后，即與其余20%的員工解約。那么，由于不滿足減征契稅的條件，C公司應(yīng)按照23號公告及契稅法規(guī)定，履行納稅義務(wù)。

四、關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的具體情形

（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為法律文書等生效當(dāng)日。

（二）因改變土地、房屋用途等情形應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)減征、免征契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途等情形的當(dāng)日。

（三）因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變土地使用條件當(dāng)日。

發(fā)生上述情形，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權(quán)屬登記的，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報(bào)繳納契稅。

學(xué)習(xí)筆記：契稅法規(guī)定：契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。只要是在權(quán)屬登記手續(xù)前即可，但上述三種特定情形明確了以90日為界限。

五、關(guān)于納稅憑證、納稅信息和退稅

（一）具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證包括契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及其他憑證。

（二）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理土地、房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法查驗(yàn)土地、房屋的契稅完稅、減免稅、不征稅等涉稅憑證或者有關(guān)信息。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機(jī)制。具體轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的信息包括：自然資源部門的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、征收補(bǔ)償、不動產(chǎn)權(quán)屬登記等信息，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的房屋交易等信息，民政部門的婚姻登記、社會組織登記等信息，公安部門的戶籍人口基本信息。

（四）納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形，可依照有關(guān)法律法規(guī)申請退稅：

1.因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的；

2.在出讓土地使用權(quán)交付時(shí)，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價(jià)款的；

3.在新建商品房交付時(shí)，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價(jià)款的。

學(xué)習(xí)筆記：財(cái)稅〔2011〕32號 ：對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

32號文廢止后，無論是否辦理權(quán)屬登記，新建商品房交付時(shí)，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價(jià)款的。均可計(jì)算并退稅。

繳納契稅的具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證包括契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及其他憑證?？梢源祟悜{證為依據(jù)申報(bào)繳納契稅，但并非是說取得了此類憑證或繳納了契稅即證明權(quán)屬轉(zhuǎn)移一定有效，譬如“網(wǎng)簽”為權(quán)屬登記的前置條件，但并非“網(wǎng)簽”即等于權(quán)屬登記。根據(jù)《契稅法》第十二條規(guī)定“在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理”。

權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，即便取得了具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證，只要雙方意思表示一致仍可解除合同，契稅據(jù)以繳納的計(jì)稅依據(jù)不存在，若已繳納契稅，也應(yīng)當(dāng)退還。

權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2008〕438號）所規(guī)定“對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已繳契稅款應(yīng)予退還”情形方可退還契稅。第23號公告在此基礎(chǔ)上增加了“仲裁委員會裁決”，規(guī)定為“因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的”。除此之外，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的其他情形，不予退還已納契稅。

合同不解除不退還土地情況下，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積與合同約定面積需退還土地出讓價(jià)款的，可退還土地價(jià)款差額對應(yīng)契稅。反之，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積大于合同約定面積需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的也應(yīng)補(bǔ)繳契稅。

合同不解除不退房情況下，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價(jià)款的，若已繳契稅，可以退還房款差價(jià)對應(yīng)契稅。反之，因?qū)嶋H交付面積大于合同約定面積需補(bǔ)交房價(jià)款的，補(bǔ)交房款應(yīng)補(bǔ)繳契稅。

舉例來說，A公司是B公司的債權(quán)人。B公司因無力償還債務(wù)，根據(jù)屬地人民法院的判決，將B公司位于市區(qū)的一處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給A公司，抵減相應(yīng)債務(wù)。那么，根據(jù)23號公告規(guī)定，A公司接收該房產(chǎn)的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為法院判決生效的當(dāng)日。但實(shí)務(wù)中，由于B公司的該房產(chǎn)存在與其他資產(chǎn)打包質(zhì)押的情形，B公司需要先履行解押程序才能配合完成過戶，致使該房產(chǎn)在法院判決生效后次年的第四季度才能辦理過戶。那么，根據(jù)契稅法對申報(bào)繳納時(shí)點(diǎn)的規(guī)定，A公司只要在辦理該房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)前繳納契稅就符合規(guī)定，不存在滯納風(fēng)險(xiǎn)。

六、其他

本公告自2021年9月1日起施行?！敦?cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問題的批復(fù)》（財(cái)稅字〔1998〕96號）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局對河南省財(cái)政廳<關(guān)于契稅有關(guān)政策問題的請示>的批復(fù)》（財(cái)稅〔2000〕14號）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財(cái)稅〔2004〕126號）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（財(cái)稅〔2007〕162號）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕129號）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕32號）同時(shí)廢止。

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